Meest gestelde vragen over: Het Biedlogboek

Per 1 januari 2023 is het gebruik van het biedlogboek bij verkoop van woningen verplicht voor leden van de NVM, VBO en Vastgoedpro.Het biedlogboek is onderdeel van het Verbeterplan 'Vertrouwen in het koopproces'. Dit is een afsprakenkader dat NVM, VBO, Vastgoedpro en de Vereniging Eigen Huis 16 februari 2022 met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties hebben ondertekend.
Met het ministerie van BZK is afgesproken dat de drie brancheorganisaties het gebruik van het biedlogboek per 1 januari 2023 verplicht stellen. Afgesproken is dat kandidaat-kopers inzicht krijgen in het biedingsproces door het beschikbaar stellen van een digitaal biedlogboek.

Hieronder de antwoorden op de meest gestelde vragen over het biedlogboek. Deze pagina geregeld aangevuld met vragen.

Waarom wordt het biedlogboek ingevoerd?
In de overspannen woningmarkt van de afgelopen jaren is in de samenleving het vertrouwen in de integriteit van het koopproces afgenomen. Het vertrouwen kan worden hersteld door het bieden van meer transparantie en duidelijke regels.


Hoe is het biedlogboek tot stand gekomen?
Het Biedlogboek maakt onderdeel uit van het Verbeterplan "Vertrouwen in het koopproces". Het Verbeterplan is door de brancheorganisaties en het ministerie van BZK ondertekend op 16 februari 2022.

Per wanneer is het biedlogboek verplicht?
Per 1 januari 2023 is het gebruik van het biedlogboek verplicht en heeft de kandidaat-koper recht op inzage, wanneer de verkoop via een NVM-, VBO- of Vastgoedpro-makelaar plaatsvindt.


Wat staat er in het biedlogboek?

• Bod (inclusief roerende zaken)
• Voorbehouden: ja of nee
• Persoonlijke boodschap kandidaat-koper: ja of nee
• Het tijdstip van ontvangst van de bieding (geautomatiseerd vastgelegd). Bij een handmatige invoer door de verkopend makelaar is het tijdstip van invoer door de verkopend makelaar dat geautomatiseerd wordt vastgelegd
• Aan wie is gegund + koopsom.

Bovenstaande punten zijn de minimale vereisten voor het biedlogboek zoals opgenomen in het Verbeterplan. Je mag kandidaat-kopers uiteraard nog meer inzage in het biedproces geven. Het staat kantoorautomatiseerders vrij hier zelf invulling aan te geven.


Wat kunnen de gevolgen zijn van het niet gebruiken van het Biedlogboek?
Het gebruiken van het Biedlogboek is een verplichting en is opgenomen in de NVM-regelgeving. Indien het Biedlogboek niet of op een onjuiste manier wordt gebruikt, is de Commissie Lidmaatschapszaken bevoegd om het NVM-lid een maatregel/boete op te leggen. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om een klacht in te dienen bij het NVM Klachtenloket Vastgoedprofessionals.

Hoe zit het met het Tuchtrecht ?
Per 1 januari 2023 wordt ook het onafhankelijk vereniging overstijgend tuchtrecht ingevoerd voor makelaars en taxateurs. Het nieuwe tuchtrecht is onderdeel van het verbeterplan ‘vertrouwen in het koopproces’.
Klacht over een NVM-makelaar/-taxateur of NVM-lid | NVM
klachtenprocedure-nvm-2022-klachtenloket.pdf
Daarnaast is er ook nog het meldpunt voor klachten:
Meldpunt niet-integer handelen | NVM

Op welke transacties is het biedlogboek van toepassing?
Het biedlogboek is van toepassing bij de verkoop van woningen/appartementen (bestaande bouw) en wanneer de koper en/of de verkoper een particulier is.
Het biedlogboek is niet van toepassing bij de verkoop van nieuwbouw, recreatiewoningen, bedrijfswoningen, garageboxen, bouwkavels, woon-/bedrijfspanden en (agrarische) bedrijfsobjecten zonder woonbestemming.

Moet het biedlogboek alleen bij een inschrijving worden verstrekt of ook bij andere biedmethodes?
Het biedlogboek is van toepassing bij de verkoop van woningen/appartementen (bestaande bouw) en wanneer de koper en/of de verkoper een particulier is.
Het biedlogboek is niet van toepassing bij de verkoop van nieuwbouw, recreatiewoningen, bedrijfswoningen, garageboxen, bouwkavels, woon-/bedrijfspanden en (agrarische) bedrijfsobjecten zonder woonbestemming.



Is het biedlogboek ook van toepassing op woningen in de stille verkoop?
Het biedlogboek geldt voor alle biedprocessen (één-op-één onderhandeling, inschrijving, etc.)


Wanneer moet het biedlogboek precies worden verstrekt?
Het biedlogboek is na afloop van de bedenktijd en/of ontbindende voorwaarden via een automatische gegeneerde link of document beschikbaar voor kandidaat-kopers.

Wie heeft recht op inzage in het biedlogboek?
Alleen kandidaat-kopers, dat zijn kopers die een bod hebben uitgebracht.

Hoe lang hebben kandidaat-kopers toegang tot het biedlogboek?
Kandidaat-kopers hebben nadat de koopovereenkomst onvoorwaardelijk is geworden, een nog nader te bepalen periode toegang tot het biedlogboek. Dit zal een relatief korte periode zijn met inachtneming van de AVG.   

Is het biedlogboek voor de hele markt verplicht, dus ook voor makelaars die niet bij een brancheorganisatie zijn aangesloten?
Nog niet. Het ministerie van BZK verkent de mogelijkheden om het biedlogboek bij wet te verplichten. BZK wil dat alle makelaars gaan werken met een biedlogboek. De brancheorganisaties zetten nu alvast een uniforme standaard neer waarmee ze voorsorteren op wetgeving.   


Kan ik zelf gemakkelijk een biedlogboek inrichten?
Het korte antwoord is ‘nee’. Het biedlogboek moet een betrouwbaar instrument zijn om het biedproces te controleren. Het dient daarom automatisch gegenereerd worden.
Het automatisch biedlogboek wordt gecontroleerd door een onafhankelijke derde partij. Deze derde partij wordt door de Raad voor Accreditatie (RvA) geaccrediteerd.

Hoe ziet het accreditatieproces eruit?
Wat gebeurt er met een persoonlijke boodschap van een kandidaat-koper?
Een persoonlijke boodschap van een kandidaat-koper verschijnt niet in het biedlogboek voor de andere kandidaat-kopers.  


Is er realtime inzicht in de biedingen gedurende het biedproces?
Tijdens het verkoopproces bestaat er geen verschil in informatie tussen de verkopend makelaar en verkoper.  De verkopend makelaar en verkoper dienen hierover duidelijke afspraken te maken. Het uitgangspunt is dat alle informatie realtime gedeeld wordt met de verkoper. Maar dat hoeft dus niet.
Wat als een kandidaat-koper het bod niet zelf kan of wil invoeren?
De makelaar heeft de mogelijkheid een door hem/haar of verkoper ontvangen bod (schriftelijk of telefonisch) handmatig aan het biedlogboek toe te voegen. De makelaar zal daarbij moeten handelen in lijn met de erecode/gedragscode. In het biedlogboek is zichtbaar dat makelaar dit namens kandidaat-koper heeft ingevoerd.  
Waarom verschil in biedlogboeken?
Het staat kantoorautomatiseerders vrij zelf invulling te geven aan de inhoud van het biedlogboek, met inachtneming van de minimale vereisten. Het Verbeterplan bevat algemene afspraken die door de branche zelf verder worden uitgewerkt. Dit is een doorlopend proces in afwachting van wettelijke regels.

 

Bronvermelding: zj.(z d.). Juridisch. Thema biedlogboek  Geraadpleegd op 28 december 2022, van https://leden.nvm.nl/juridisch/thema-biedlogboek/.